Правила успешной продажи недвижимости

Как повысить привлекательность своего жилья на рынке продажи недвижимости?

Ниже мы предлагаем семь простых шагов, которые мы практикуем, совершая юридическое сопровождение сделок для наших клиентов:

  • Соберите все правоустанавливающие документы (договор мены, купли – продажи, дарения, акт ввода в эксплуатацию, свидетельство о праве наследования, справка о выплате полной суммы пая в кооперативе и тд.) В случае потери каких-то документов, их всегда можно восстановить или получить дубликаты, и заняться этим лучше всего еще до того, как вы выставите квартиру на продажу. Упраздненное в июле 2016 года свидетельство о праве собственности на недвижимость больше не обязательно предъявлять в качестве правоустанавливающего документа на объект отчуждаемой недвижимости.
  • Займитесь оформлением кадастрового и технического паспортов, ведь именно их вы обязаны передать покупателю в случае заключения сделки. Несмотря на то, что с 2008 года технические паспорта больше не являются правоустанавливающими документами, в Московской области органы госрегисрации все равно периодически требуют их предоставить.
  • Получите выписку из домовой книги для того, чтобы показать, кто зарегистрирован в продаваемой квартире. Хотя это не обязательный шаг, (не зафиксированный в законе), он может выгодно выделить ваше предложение на фоне других.
  • Найдите другую квартиру для своих зарегистрированных жильцов. Практика показывает, что «свободные» квартиры, с выписанными жильцами продаются гораздо быстрее и избавляют стороны от многих хлопот.
  • Получите согласие на продажу органов опеки и попечительства. Это необходимо только в том случае, если среди собственников продаваемого жилья есть лицо моложе 18 лет. Ждать ответа от опеки в этом случае придется в течение пятнадцати дней. Как правило, органы опеки и попечительства требуют предоставления для несовершеннолетнего собственника аналогичного благоустроенного жилья, поэтому на практике дело может затянуться и на более длительный срок.
  • Узаконьте квартирные перепланировки. Так как государство накладывает ряд ограничений на перепланировку жилья, на практике разрешение на перепланировку можно добиваться в течение нескольких месяцев.
  • Если вы собственник только доли в квартире, заранее подберите удобного для себя нотариуса, потому что все стадии купли-продажи придется совершать с его помощью.

Собрав пакет вышеназванных документов, вы существенно увеличите свои шансы на успех при продаже недвижимости в Москве и Московской области, а также упростите юридическую проверку квартиры.

Как правильно оспорить кадастровую стоимость недвижимости

С начала января 2015 года в РФ был введен новый вид налогообложения на недвижимое имущество. Теперь на его размер будет влиять оценочная (кадастровая) стоимость объекта недвижимости. Как уменьшить налоговую нагрузку? Выход один – пересмотреть кадастровую стоимость жилья.

С чего начать?

Всем, кто обращается к нам, чтобы заказать юридическое сопровождение сделок, мы напоминаем, что оспаривание кадастровой стоимости – дело непростое, забирающее много сил и времени. А результаты кадастровой оценки в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе пересматриваются каждые два года (в остальных регионах России – каждые пять лет), в силу чего уменьшать такую стоимость придется регулярно.

Первые шаги:

  • На сайте Росреестра ищем кадастровую стоимость квартиры (например, 3 млн.рублей)
  • Рассчитываем сумму налога. Если цена недвижимости менее 300 млн. рублей, то налоговая ставка будет равна 0,1%.
  • Вычитаем стоимость 20 квадратных метров квартиры (по правилам). Например, 80 кв. метров.
  • Высчитываем кадастровую стоимость 20 метров: 3 млн : (80х20) = 750 тыс. рублей.
  • Рассчитываем кадастровую стоимость квартиры, без учета 20 метров: 3 млн. – 750 тыс. = 2 250 тыс. рублей.
  • Теперь высчитываем налог: 2 250 тыс. х 0,1: 100 = 2 250 рублей.

Необходимо помнить, что всю сумму налога собственнику квартиры необходимо оплатить только с 2020 года, до этих пор действую льготы. В текущем году с вас потребуют только 20 процентов от налоговой суммы, в следующем – 40 процентов, в 2018 году – уже 60 процентов, и в 2019 году – 80 процентов от суммы.

Где и как оспаривается кадастровая стоимость?

Оспорить кадастровую стоимость можно по выбору: в суде или спецкомиссии по рассмотрению споров, касающихся такой стоимости. Их адреса для любого региона РФ можно найти на сайте Росреестра.

В заявлении должно содержаться:

  • Причина оспаривания стоимости (неправильные данные или превышение рыночной цены квартиры).
  • Свидетельство о праве собственности (проверка юридической чистоты квартиры).
  • Справка о кадастровой стоимости.
  • Документ, подтверждающий неверную информацию о стоимости (если причина спора в этом).
  • Экспертное заключение СРО и отчет независимых оценщиков в электронном виде (если причина в завышении стоимости).

Время принятия решения спецкомиссией - месяц. При положительном решении можно будет уменьшить налог и за прошлые периоды до последней даты обновления кадастровой стоимости.

При несогласии с выводами комиссии – можно направить исковое заявление в суд.

Как получить кредит по льготной ипотеке?

Программа льготной ипотеки начала действовать с 1марта 2015 года в рамках специальной правительственной программы в целях стимулирования спроса на жилье в кризисных условиях.

В соответствии с этой программой, некоторые кредитные учреждения обязывались предоставлять гражданам ипотечные кредиты по ставкам, которые не превышали 12% годовых. Все упущенные доходы в связи с этим им будет компенсировать государство.

Действие программы запланировали на 13 месяцев (до апреля 2016 года), но стабилизации в экономике страны по - прежнему не предвидится, поэтому ее продлили.

Несмотря на неблагоприятные для рынка недвижимости прогнозы, спрос на ипотечное кредитование достиг небывалых вершин еще в начале 2016 года. Те, кто не успел воспользоваться льготным кредитованием, торопились успеть до окончания срока, но правительство внезапно продлило программу до конца 2016 года.

Требования к получателям кредита

Воспользоваться льготным кредитованием имеет право любой гражданин России, достигший совершеннолетия, но:

  • его возраст по окончании выплат по кредиту не должен быть больше 65 лет для мужчин и 55 лет для женщин;
  • для клиентов Сбербанка планка возраста была поднята до 75 лет.


Также одним из обязательных требований является наличие трудового стажа по текущему месту работы от 6 месяцев в одних банках, до 12 месяцев в других.

На какое жилье можно претендовать?

По льготному ипотечному кредиту можно приобрести:

  • Квартиры в новостройках.
  • Дома с участками земли.
  • Недостроенное жилье по договору долевого строительства, со степенью готовности в 20%.

Регистрация сделок с недвижимостью проходит в любом отделении Росреестра в Москве. Юридическая проверка квартиры – одно из условий для кредитования.

Условия получения кредита

выдвигаются следующие условия:

  • Обязательно страхование жизни и здоровья заемщика на первый год кредитования.
  • Выдаваемая сумма не должна быть более 8 млн. рублей для Москвы, МО и Санкт-Петербурга, и 3 млн. рублей для иных регионов РФ.
  • Длительность кредита – 30 лет. Первый взнос – 20% от стоимости недвижимости.

Чему равны выплаты по кредиту?

Основные правила:

  • Процентная кредитная ставка не должна превышать 12% годовых. Если заемщик не желает продлевать ежегодное страхование своей жизни и здоровья – она увеличивается на 1%.
  • Кредит погашается каждый месяц.
  • Отсутствуют банковские комиссии.

В льготном ипотечном кредитовании задействованы следующие банки: Банк Москвы, Сбербанк, Райффайзенбанк, Россельхозбанк, Промсвязьбанк, Абсолют Банк, банк «Открытие», Росэнергобанк и другие.

Юридическое сопровождение сделок в агентстве недвижимости проходит по тем же правилам, которые выдвигаются к сделкам обычного характера, плюс некоторые отличия, связанные с обязательствами клиента перед банком.

Отмена свидетельств о регистрации права собственности

Начиная с 15 июля этого года, многие граждане, заказывая юридическое сопровождение сделок в нашей компании, с удивлением узнали, что в федеральный закон, касающийся регистрации перехода права собственности на жильё были внесены поправки, отменяющие выдачу свидетельств на право собственности. Фиксация такого права теперь переместилась в Единый государственный реестр. Но те свидетельства, которые были получены гражданами до пятнадцатого июля 2016 года, сохраняют свою юридическую силу.

В Россреестре пояснили, что выписка из ЕГРН с указанием даты ее выдачи, закрепляет за любым гражданином РФ право на конкретное жильё, именно на момент выдачи. Чтобы подтвердить свое право собственности, например, три года спустя, придется брать еще одну выписку и т.д. Сам документ выдаётся в двух форматах на выбор: в электронном и бумажном.

При этом процедура регистрации права собственности не изменится, переоформить свои права на недвижимое имущество можно будет через электронную заявку в Россреестр, МФЦ по месту жительства или федеральную кадастровую палату. Размеры пошлин тоже остались прежними: 22 тысячи рублей для юридических лиц и 2 тысячи рублей для граждан.

Юристы уверены, что для граждан нашей страны в оформлении собственности всё останется по-прежнему, и поэтому нет причины паниковать из-за нововведений. Договор купли-продажи, на основании которого заключается сделка по отчуждению недвижимости, также является главным документом, просто на его основе собственникам будут выдавать не свидетельство о праве собственности, а выписку из ЕГРП на основе внесённой в соответствии с ДКП записью.

Ничего изменится и для риэлторов, юристов, простых граждан – всех тех, кого заботит юридическая чистота квартиры. Еще до внесения поправок в закон, для того, чтобы подтвердить право собственности на нее, необходимо было получить всё ту же выписку из ЕГРП. Таким образом, нововведение даже поможет гражданам избежать ошибки при получении информации о приобретаемой недвижимости. Ведь далеко не каждый житель нашей страны понимает, что данные из бумажного свидетельства вполне могут оказаться неактуальными на дату совершения проверки юридической чистоты.

Нюансы покупки квартиры

Покупка своего жилья – серьезное и ответственное дело, в котором нельзя допустить ни одной правовой ошибки.

Излишняя эмоциональность

Практика показывает, что под довольные «охи» и «ахи» клиентов совершается очень много ошибок. Если квартира настолько понравилась, что эмоции захлестывают через край, объективно оценить ее очень трудно. Поэтому свои первые впечатления необходимо держать под контролем и не торопиться с заключением сделки. Торопиться не стоит - в Москве рынок вторичного жилья очень насыщен и покупателю всегда есть из чего выбрать.

Также неплохо было бы привлечь к процессу выбора квартиры опытного специалиста.

 

Проверка правоустанавливающих документов

 

Вторичное жилье – широкое поле деятельности для различных мошенников, поэтому юридическая проверка квартиры должна стоять на первом месте.

Беглого просмотра бумаг, одобренных заверениями хозяина квартиры, что с документами все в порядке - не достаточно. Лучше всего привлечь к этой процедуре своего юриста. Он тщательно проверить юридическую чистоту объекта недвижимости, тем более, что от этого зависит его профессиональная репутация. Специалисту легче отговорить клиента от сомнительной покупки, чем в последствие бегать по судам и рисковать своим бизнесом, если тот окажется без денег и на улице.

Заключение договора купли-продажи

Излишнее панибратство, выискивание недостатков в квартире или, наоборот, возвышение ее достоинств часто приводит к совершенно иному результату, чем необходимо, вплоть до отказа в продаже.

Переговоры с продавцом – ответственная часть процесса покупки. Если они пройдут грамотно, покупатель может получить хорошую скидку. Опытный риэлтор знает, что главное – внимательно слушать продавца и находить с ним как можно больше точек соприкосновения. Его профессия часто сродни дипломатии.


Чужой риэлтор – хорошо, а свой - лучше

При раздумьях покупателя о том, нанимать ли ему собственного риэлтора, хорошо помнить известную поговорку: «Скупой платит дважды».

Часто человек думает, что если продавец нанял себе агента для продажи квартиры, то тот сделает двойную работу. Частично это так, но в самых важных мелочах агент будет защищать интересы только своего клиента.

Хороший риэлтор – это психолог, оценщик, эксперт, юрист и дипломат в одном лице. Он заинтересован в защите нанявшего его человека, так как благодаря своим клиентам он имеет хорошие рекомендации, а значит и постоянный приток денег.

Профессиональными риэлторами не рождаются, они выковываются в практике. Компания Удачная сделка заинтересована во взращивании своих опытных кадров, что обуславливает высокую востребованность ее специалистов в случаях, когда нужно юридическое сопровождение сделок с недвижимостью.

 

Вам нужна дополнительная информация? Вы так и не нашли ответ на интересующий вас вопрос?

Все еще сомневаетесь в удобстве работы с нами? Позвоните и убедитесь, что сделать первый шаг на встречу безопасной сделке - это просто!

Телефон для связи: