Купить квартиру без помощи риелтора и адвоката

Опубликовано 01.11.2014 10:47

Граждане довольно часто спрашивают: можно ли купить квартиру на рынке вторичного жилья, не обращаясь за помощью к риелтору или адвокату? Для начала стоит изучить краткий алгоритм необходимых действий. А вот применять его самостоятельно или все же обращаться к специалистам – это уже личное дело каждого.

Для начала надо решить, как будет приобретаться недвижимость: по договору долевого участия или на рынке вторичного жилья. Если имеется достаточно денег, но нет времени ждать, то можно купить квартиру на «вторичке», а если средств не хватает, то лучше, конечно, приобрести жилище по ДДУ. Вопрос только в наличии или отсутствии финансов.

Критерии выбора

Допустим, денег хватает для покупки недвижимости на вторичном рынке. Это не значит, что надо срочно искать варианты. Наоборот, лучше сесть и подумать: каким условиям должно отвечать подходящее жилье. Здесь следует учитывать все факторы. Если есть дети, то поблизости должны находиться школа или детский сад, да и вообще вся инфраструктура: магазины, больницы, остановки общественного транспорта. Лучше всего, конечно, выписать на листок самые важные требования к помещению и определить их значимость лично для вас. Только после этого можно начать поиски подходящей квартиры.

Поиск жилья

Искать продавца нужной вам квартиры можно по-разному. Один просматривает газеты наподобие «Из рук в руки» или «Новостей недвижимости», другой заходит в интернет и посещает web-сайты, третий опрашивает знакомых, четвертый расклеивает объявления о покупке недвижимости на остановках общественного транспорта или на дверях подъездов (чем, кстати, совершает административное правонарушение), ну а кто-то обращается к риелтору. По большому счету все эти способы в конечном итоге могут дать желанный результат.

Предварительные переговоры с продавцом и осмотр квартиры

Когда квартира найдена, наступает этап переговоров и осмотр помещения. Эти действия проводятся одновременно. Во время осмотра надо обратить внимание на состояние помещения и внутренних коммуникаций. Следует выяснить, как часто бывают аварии, когда последний раз менялись внутридомовые трубы и менялись ли они вообще, насколько часто проводится ремонт коммуникаций рядом с домом и так далее. Необходимо спросить, заливали ли квартиру соседи сверху и был ли в помещении пожар? Если были случаи серьезных заливов и пожары, то цена недвижимости снижается, так как подобные бедствия ухудшают потребительские свойства помещения. Чтобы выяснить все детали, можно также опросить соседей.

Обеспеченные граждане даже заказывают техническую экспертизу жилища, дабы получить экспертное мнение о его состоянии.

Сбор информации об истории объекта и его владельцах

Следующий этап – это проверка правовой чистоты квартиры и сбор информации о продавце. Обычно этим занимаются адвокаты и риелторы, которые имеют соответствующие возможности. Дело в том, что на этой стадии покупатель должен собрать все официальные (и неофициальные) сведения о недвижимости, а именно: кто прописан, кому принадлежала, какие сделки с ней совершались, есть ли граждане, выписанные по суду, пропавшие без вести, служащие в армии или несовершеннолетние, отправленные в детский дом. Вся эта информация собирается как из открытых источников (опросы соседей, запросы в Росреестр, домоуправление, органы ОУФМС, диспансеры, суды, в иные органы), так и неофициальным образом. Например, с использованием «связей» в полиции, прокуратуре, судах и иных государственных органах. Обязательно надо собрать сведения о продавце, а также о лице, его представляющем. Всегда есть опасность, что под маской добропорядочных продавцов скрываются банальные квартирные мошенники. В моей практике были такие случаи. Без связей в правоохранительных органах и без доступа к базам данных о лицах, осужденных за уголовные преступления, проверить это практически невозможно.

Проверка документов

Покупатель должен проверить все документы. Риск подделок существует всегда. Фактически проверка бумаг ведется одновременно со сбором информации о квартире. Желательно не только просмотреть документы, но также изучить их реквизиты, направить запросы о подлинности в соответствующие инстанции. Ну, например, когда вы видите, что в квартире была сделана перепланировка, то не следует слепо верить документам о ее регистрации, а самому обратиться в Мосжилинспекцию (если вы проживаете в Москве), дабы точно удостовериться, что она была проведена законно.

Составление и согласование договора

Очень важный этап в приобретении квартиры на вторичном рынке жилья. Российские законы не предусматривают регистрацию договора купли-продажи в УФРС или его обязательное заверение у нотариуса. Однако такие «поблажки» еще не означают, что стороны могут с «прохладцей» отнестись к его содержанию. Дело в том, что договор купли-продажи является тем документом, на основании которого государственный орган впоследствии зарегистрирует переход права собственности. Следовательно, договор должен полностью соответствовать стандартным требованиям Гражданского кодекса и содержать данные о продавце и покупателе, информацию о цене квартиры, порядке оплаты и расчетах, сроках подачи документов на регистрацию и другие сведения. К соглашению должен быть приложен акт приема-передачи объекта.

Подача документов и контроль сделки

Тоже важнейший этап. Часто бывает, что продавец по тем или иным обстоятельствам затягивает подачу документов в УФРС. Причины могут быть самые разные: от некомплекта документов до откровенного уклонения от сделки. И здесь важно ускорить подачу бумаг в регистрирующий орган либо вовремя и без потерь отказаться от сделки. На этом же этапе происходит окончательный расчет за объект. Как правило, он осуществляется через банковскую ячейку или по безналичному расчету, а иногда и наличным платежом. И здесь важно соблюсти простой принцип: деньги против перехода права собственности на недвижимость.

Выводы адвоката

Как может заметить читатель, алгоритм покупки квартиры на вторичном рынке достаточно прост. Ничего сложного в нем нет. Однако есть одно больше но, которое перечеркивает эту кажущуюся на первый взгляд простоту.

Выполнить многие шаги алгоритма под силу только профессионалу либо по крайней мере человеку со связями. Поэтому если у вас нет знаний в этой сфере или нужных знакомств в правоохранительных и государственных органах, то лучше не рисковать и обратиться за помощью к адвокату.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции