Регистрация новостроек будет проходить в упрощенном режиме

Опубликовано 06.02.2022 14:42

Государственная дума упростила процедуру регистрации прав собственности на жилые комплексы – теперь девелоперы смогут подавать документы на регистрацию вместе с документами на постановку новостройки на кадастровый учет. Это сделает весь процесс более быстрым и удобным.

Принятый законопроект разработан Росреестром – он призван упростить процедуру регистрацию капитальных объектов строительства и улучшить инвестиционный климат Российской Федерации. Барьеров для строительства теперь станет меньше, застройщикам будет проще осуществлять реализацию жилищных объектов.

Как регистрация новостроек происходила прежде?

Ранее девелопер должен был, прежде всего, направлять в Росреестр уведомление о постановке на кадастровый учет. Затем он мог обратиться за регистрацией прав – по сути, такая процедура используется и сегодня, так как законопроект еще не начал действовать. Что важно – не существует закона, который бы обязывал органы регистрировать построенные объекты в конкретные сроки – то есть, по сути, дом может стоять абсолютно готовым, но незарегистрированным. Разрешение на ввод в эксплуатацию при этом может быть получено.

Дом, который не зарегистрирован, не облагается налогами – в бюджет не поступают средства.

Следовательно – страдает и государство. И, конечно, страдают будущие жители – они не могут оформить право собственности, не могут прописаться в новой квартире – все это сопряжено с определенными трудностями.

Что меняет новый закон?

Теперь документы будут предоставляться в Росреестр органом власти, который оформил разрешение на ввод. Новые поправки – это хорошая новость для девелоперов. Ведь с момента, когда закон вступит в силу, сдача жилых комплексов будет происходить быстрее.

Кроме того, законотворцы внесли небольшое изменение в Земельный кодекс – теперь включение участка в границы населенного пункта не сопряжено с потерей права собственности или аренды. Практически это означает следующее – если арендатор заключал договор на аренду с властями Ленинградской области, а затем территории стали частью Санкт-Петербурга (что особенно актуально в последние годы, когда город так быстро разрастается), то права аренды не будет потеряно.

Нововведения нельзя назвать грандиозными, однако они позитивно скажутся на всей строительной сфере – деятельность застройщиков упростится с точки зрения временных затрат на бюрократическую гидру. Изменения не будут касаться жилых объектов, которые строятся на средства участников долевого строительства, однако сделают более простым взаимодействие между застройщиками, компаниями-донорами, инвесторами, государственными органами. Закон, помимо прочего, прекрасно вписывается в меры по цифровизации, которые применяются государственной властью в последние годы и касаются, в том числе, Росреестра.

Что это значит для дольщиков?

Для участников долевого строительства ситуация изменится мало – ведь в случае, когда объект недвижимости регистрируется не целиком, а поквартирно, новый законопроект не применим. Однако же, если речь о плановой реконструкции здания или строительстве объекта не по ФЗ №214, это будет полезно и покупателям. Чем быстрее застройщик оформит собственность на объект недвижимости, тем быстрее сможет реализовывать квартиры/доли/помещения по договорам купли-продажи, тем быстрее покупатель получит документы на объект. Актуальны новые требования и для тех, кто приобретает недвижимость по договорам соинвестирования.

Доля новостроек, которые реализуются таким образом в Петербурге и Ленинградской области, минимальна, однако такие новостройки есть. Продажи по ним до ввода в эксплуатацию невозможны, таким образом – ускорение постановки объекта на учет ускорит и начало реализации. Вместе с тем, чтобы начать продажи до ввода, как и прежде, застройщикам потребуется вести деятельность в соответствии с требованиями Федерального закона №214.

Постановка на кадастровый учет

Как гласит закон, регистрация объектов недвижимости возможна параллельно с их постановкой на кадастровый учет. Напомним, осуществлять данную процедуру необходимо, если:

· Существенно изменены характеристики жилья: увеличено количество этажей, выполнена перепланировка, переустройство, изменилось положение здания относительно земельного участка и так далее;

· На участке, находящемся в собственности, снесено здание, права на которые не были зарегистрированы в едином государственном реестре недвижимости.

Если изменился только собственник, но характеристики здания не менялись, требуется лишь зарегистрировать новое право собственности.

Таким образом, застройщикам требуется регистрировать права и ставить здание на кадастровый учет, если они приобрели объект с целью его реставрации, реновации, либо строят новое здание на участке и при этом не привлекают средства дольщиком на осуществление таких работ.

Виды расчетов между застройщиком и покупателем, если строительство ведется не по ФЗ №214

Конечно, сегодня можно встретить объекты, в которых квартиры предлагаются по предварительным договорам купли-продажи, но в этом случае покупатель идет на большой риск, ведь договор не регистрируется в Росреестре, а, следовательно, не может выступать основанием для вступления в ряды обманутых дольщиков (в случае, если объект не будет достроен).

Более логичным на таком этапе является договор бронирования – в этом случае будущий покупатель вносит небольшую сумму, а уже после сдачи жилого дома заключает с застройщиком основной договор купли-продажи, вносит средства и переоформляет на себя собственность на конкретную квартиру или помещение, если речь идет о коммерческом объекте или об апартаментах.

Именно в этой ситуации нововведения помогут покупателю скорее оформить договор купли-продажи, а девелоперу – скорее передать объект недвижимости покупателю.

Обзор рынка новостроек