ВС РФ разъяснил, кто из покупателей получит квартиру, если ее продали дважды

Опубликовано 14.02.2022 17:33

Скандальную и больную ситуацию рассмотрела Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда. Она решала, кому должна достаться квартира в новостройке, которую продали два раза.

Эта ситуация, к сожалению, встречается достаточно часто. Причиной подобной неприятности, как правило, бывает смена собственника строительства. Когда одна организация начинает строительство, но по разным причинам его не может завершить. И тогда, часто спустя годы, появляется та фирма, которая стройку завершает.

Но обычно при первом застройщике квартиры в новостройке распродаются еще на стадии фундамента. Тогда как второй застройщик не желает отдавать даром чужому покупателю им достроенное жилье.

Вот почти такая ситуация и произошла в Краснодарском крае, где одну квартиру продали двум покупателям. Местные суды разбирались, кто из них получит недвижимость, а кто - право требовать убытки.

В итоге дело дошло до Верховного суда, который напомнил своим коллегам на местах, что в подобных ситуациях нужно устанавливать факт владения. Если кому-то из покупателей уже досталась квартира, то и право собственности - его.

А теперь, детали этого спора. Еще в 2011 году некая гражданка оплатила квартиру в строящемся доме. Она ей обошлась в 1,2 миллиона рублей. Этот многоквартирный дом строил местный индивидуальный предприниматель. И по договору он должен был передать женщине ключи от квартиры во втором квартале 2015 года. Но не сложилось, и застройщик не смог выполнить своих обязательств.

В том же году этот предприниматель заключил договор о совместной деятельности с местной фирмой "Траст-Т". Судя по условиям договора, это общество с ограниченной ответственностью стало правопреемником всех прав и обязанностей предпринимателя как застройщика.

Прошло еще два года, и осенью 2017 года Армавирский городской суд Краснодарского края признал за "Траст-Т" право собственности на квартиру, которая с самого начала должна была достаться даме, уже оплатившей это жилье.

А дальше произошло вот что. Квартиру, уже оплаченную на стадии фундамента нашей героиней, захотел приобрести другой гражданин. Он заключил договор купли-продажи, по которому "Траст-Т" должен был сначала зарегистрировать за собой право собственности на квартиру, а потом передать ее ему. Но фирма этого не сделала. Вот тогда гражданин уже сам обратился в суд, потребовав признать за ним право собственности на жилплощадь.

Этот иск рассматривал Армавирский городской суд Краснодарского края. Он удовлетворил требования второго покупателя, посчитав, что договор и действия сторон были направлены на создание спорной недвижимости и ее передачу истцу.

Наша героиня о таких действиях вокруг оплаченной ею квартиры ничего не знала. А узнала об этом иске и новом собственнике только после того, как иск второго покупателя рассмотрел городской суд.

Она оперативно подала апелляционную жалобу на присуждение незнакомому гражданину ее квартиры. А заодно гражданка подала и встречный иск к "Трасту-Т" и покупателю. Во встречном иске она потребовала признать право собственности на квартиру за ней.

Это дело рассматривал уже Краснодарский краевой суд. Он встал на сторону дамы. Суд признал ее собственницей недвижимости и отклонил иск второго покупателя. Краевой суд подчеркнул, что, когда предприниматель и "Траст-Т" подписали договор о совместной деятельности, компания стала правопреемником всех прав и обязанностей предпринимателя. А среди них была и обязанность завершить строительство, ввести спорный объект в эксплуатацию и передать его покупательнице.

Но на этом спор не закончился, и это решение пересматривал Четвертый кассационный суд. И поддержал решение Краснодарского краевого суда.

Второй покупатель остался недоволен этими решениями и пошел жаловаться уже в Верховный суд РФ. Там материалы спора внимательно изучили, и Судебная коллегия по гражданским делам заявила следующее. Она напомнила про статью 398 Гражданского кодекса. В этой статье сказано, что если должник не исполнил обязанность и не предоставил вещь в собственность, то кредитор может потребовать отобрать ее и передать ему.

И добавила: если есть несколько кредиторов, то преимущество имеет тот, в пользу которого обязательство возникло раньше. Если это невозможно установить, то решение будет в пользу того, кто первый предъявил иск. Впрочем, такой порядок не работает, если вещь уже передана кому-то в собственность.

Применительно к недвижимости это правило разъясняется в п. 61 постановления Пленума ВС N 10 и Пленума ВАС (N 22 от 29 апреля 2010 года).

В этом совместном документе говорится следующее. Если есть несколько покупателей, то суд должен удовлетворить иск о госрегистрации права собственности того человека, кому недвижимость уже передана во владение. Другим покупателям остается только требовать от должника убытков.

Этого не учел Краснодарский краевой суд. Он допустил ошибку, не проверив, передана ли спорная квартира во владение кого-либо из истцов, заявил Верховный суд. Эксперты по проблемам рынка жилья подтверждают, что двойная продажа квартир - действительно является проблемой. Но решение Верховного суда отвечает сложившейся на сегодня в стране судебной практике.

Верховный суд не впервые рассматривает похожие иски, и его позиция однозначна: при рассмотрении подобных споров нужно выяснять, передавалась ли недвижимость во владение кого-либо из покупателей.

ВС отменил акты апелляции и первой кассации и велел рассмотреть спор заново.

Российская газета