Противодействие «профессиональным соседям» для обычных граждан является сложной задачей

Опубликовано 21.10.2018 13:48

О том, кто такие профессиональные соседи, можно ли с ними справиться, и действительно ли им может грозить наказание, рассказывает Алексей Нянькин, адвокат, старший партнер адвокатского бюро города Москвы «Нянькин и партнеры».

В последние годы в правовом обиходе появилось понятие «профессиональных соседей», под которым принято понимать лиц, которые за денежное вознаграждение вселяются собственником в жилые помещения (квартиры или комнаты в коммунальных квартирах), долю в которых он выкупил заранее. Цель такого новоселья – создание невыносимых условий проживания. В результате другого долевого собственника фактически вынуждают совершить сделку отчуждения своей доли по кабальной для него цене.

Такие «соседи» – это, как правило, подготовленные люди, подробно осведомленные о своих задачах. Противодействие «профессиональным соседям» для обычных граждан является сложной задачей. Опасность заключается в том, что они хорошо знают законы и проинструктированы о возможных правовых последствиях своего поведения, в связи с чем имеют представление о границе между уголовно-правовой и гражданско-правовой ответственностью. Однако это не значит, что у потерпевшего соседа, являющегося добросовестным собственником своей доли, нет способов защитить себя.

В первую очередь важно знать, что любой собственник доли в недвижимом имуществе, перед ее продажей третьим лицам, обязан предоставить другому долевому собственнику реализовать право ее преимущественной покупки. При этом цена, по которой предлагается купить эту долю, не должна быть выше, чем цена продажи доли третьим лицам. Если такое право будет нарушено, собственник, чьи права были проигнорированы, вправе подать в суд иск о признании сделки недействительной с переводом прав покупателя на себя.

Если же собственник доли, чтобы обойти право преимущественной покупки, совершит продажу доли под видом безвозмездной сделки (например, дарения), у другого долевого собственника будет основание для оспаривания сделки как притворной, совершенной, чтобы прикрыть другую сделку.

В случае, если сделка по отчуждению доли в квартире все-таки будет совершена (с 2016 г. такие сделки совершаются только путем нотариального удостоверения), собственник доли вправе вселиться в жилое помещение, но в соответствии с Жилищным кодексом РФ (ст. 41) и Гражданским кодексом РФ (ст. 246-247) передать свои права пользования жилым помещением, без согласия собственника другой доли, не может.

Это значит, что сдача в наем и передача доли в безвозмездное пользование без достигнутого согласия с остальными собственниками, будут свидетельствовать о явном злоупотреблении правом собственности и будут признаны незаконными.

Таким образом, если все же в квартире появляется лицо, не являющееся собственником доли (исключение – несовершеннолетние дети собственника), нарушающее как сложившийся порядок пользования квартирой, так и вообще, переходя все грани нормального общежития сособственников, хозяин другой доли вправе потребовать в судебном порядке расторжения договора найма (пользования) и (или) выселения арендатора из квартиры.

Нужно понимать, что главная цель «профессиональных соседей»: вынудить другого долевого собственника согласиться на кабальные условия отчуждения его доли, поэтому они будут предпринимать все возможные действия, чтобы создать для жильцов невыносимую атмосферу.

Но, если противодействие со стороны «выживаемого» долевого собственника окажется активным и подкрепленным верными юридическими шагами, то рейдер, организовавший нежелательное соседство, еще подумает, есть ли смысл тратить время и силы на то, чтобы завершить начатое, либо решит свернуть «свой проект» на начальной стадии.  

В крупных городах с проблемой профессиональных соседей хорошо знакомы и органы внутренних дел, в которых созданы отдельные группы сотрудников, занимающихся противодействием «жилищному рейдерству». В уголовном законодательстве есть норма (ст. 179 УК РФ), которая предусматривает уголовную ответственность за принуждение к совершению сделки или к отказу от ее совершения под угрозой применения насилия, уничтожения или повреждения чужого имущества, а равно распространения сведений, которые могут причинить существенный вред правам и законным интересам потерпевшего или его близких, при отсутствии признаков вымогательства.

Если указанные действия совершены с применением насилия или в составе организованной группы, то наказание для виновных может составить до десяти лет лишения свободы. Несмотря на сложность доказывания, в практике известны случаи постановления приговоров, когда и сами рейдеры, и нанятые ими «профессиональные соседи» отправлялись в колонию на длительные сроки.

Так, в 2017 году приговором Зюзинского районного суда г. Москвы были осуждены за рейдерство в отношении жителей столицы несколько человек, которые под руководством одного из них принуждали потерпевших к совершению сделок, оказывая на них психологическое воздействие и применяя физическое насилие. Один из них был приговорен к 9 годам лишения свободы, другие соучастники к меньшим, но реальным срокам в колонии общего режима.

Таким образом, защитить себя от «профессиональных соседей» вполне реально. И, если уговоры в адрес долевого собственника и простые жалобы участковому могут не дать результата, то последовательные обращения за защитой гражданских прав в суд, а также заявления в полицию, помогут защитить свои права и законные интересы.

realty.vesti.ru