Апартаменты и квартиры: в чем разница?

Опубликовано 11.05.2021 05:30

Сегодня апартаменты занимают около 25% предложений на рынке новостроек Москвы, но их статус всё ещё остается спорным. Рассказываем, чем такая недвижимость отличается от стандартных квартир и какие юридические нюансы стоит учитывать.

Главное отличие – назначение помещений

Правовой статус апартаментов стоит на повестке Минстроя России и в ближайшем будущем может измениться, однако пока мы видим следующую картину:

Апартаменты юридически считаются нежилой недвижимостью, как, например, торговые помещения или офисы.

Это значит, что сегодня в них невозможно оформление постоянной регистрации. На такую собственность также не распространяются санитарные нормы для жилых помещений, что может негативно сказаться на освещении или шумоизоляции.

Кто в доме хозяин?

Управление жилым комплексом с апартаментами также имеет ряд отличий от домов, в которых спроектированы квартиры. Существует два способа организации общего имущества:

- При продаже апартаментов места общего пользования остаются фактически без собственности.

- Застройщик оставляет права собственности за собой.

При первом варианте, аналогично положениям Жилищного Кодекса, имущество принадлежит всем собственникам апартаментов. Они участвуют в общих собраниях и выборе управляющей компании. При такой организации действуют не все статьи ЖК РФ. Например, в ст. 157 говорится, что тарифы устанавливают органы местного самоуправления. В домах, где формой собственности являются апартаменты, такое положение будет недействительно, ведь уполномоченные органы не имеют права на определение тарифов в нежилых помещениях.

Если же места общего пользования передаются в собственность застройщика, последний сам определяет и существенные положения договоров, и управляющую организацию. В такой форме управления собственники не имеют права выбора.

Отношения с соседями

Сравнивая стандартные квартиры и апартаменты, мы должны упомянуть ещё одну важную юридическую деталь:

В апартаментах не действует так называемый «Закон о тишине».

Следовательно, если один из ваших соседей решил заняться игрой на трубе, а другой – посверлить стену дрелью в два часа ночи, у вас не получится вызвать участкового, который наведет порядок.

Изъятие за долги

В жизни может случиться всякое, в том числе и серьёзный финансовый долг. В этом случае между владельцами квартир и апартаментов также будет существенная разница.

Изъятие квартиры при задолженности – сложный юридический процесс, жилье не смогут попросту конфисковать по решению суда и выставить на торги. Сначала будет произведена оценка минимальных норм проживания, которая зависит от количества зарегистрированных в квартире лиц. И только если истец докажет, что эти нормы превышены, должника переселят в меньшую жилплощадь на правах бессрочного пользования. Прежнюю квартиру продадут, а разницей в цене погасят часть долга. Важно, что эти правила не распространяются на ипотечное жилье, находящееся в собственности банка вплоть до погашения кредита.

Апартаменты же для судебных приставов – простой актив. Его могут в короткие сроки изъять, а затем выставить на торги. При этом на цель использования помещения никто не будет обращать внимания, неважно, живут ли в них люди или организована коммерческая деятельность.

Налоговый вычет и материнский капитал

Другой важный нюанс, вытекающий из статуса апартаментов – невозможность получить налоговый вычет при их покупке. До тех пор, пока государство не приравняло их к жилым помещениям, вы не сможете вернуть часть потраченных на покупку средств или выплаченных по ипотеке процентов.

Это же правило распространяется на материнский капитал: государство не выдает средства молодым семьям на покупку апартаментов в отличие от квартир.

Регистрация в апартаментах

Все тот же правовой статус апартаментов, не позволяющий считать их жилыми помещениями, делает невозможной в них постоянную регистрацию по месту жительства. Однако выход есть. Владельцы апартаментов могут оформлять временную прописку. Её максимальный срок действия – 5 лет, но по их истечению жилец может прописаться заново неограниченное количество раз. Временная регистрация даёт абсолютно те же права, что и постоянная, её обладатель может спокойно отдавать ребенка в государственный детский сад или завести полис медицинского страхования.

Коммунальные платежи и налоги

Апартаменты отличаются от квартир и размером коммунальных платежей. Тарифы на услуги в первых, как правило, выше. Причина всё та же – формально нежилое помещение облагается дополнительным 20%-м НДС. Если мы сравним оба типа жилья одинаковой площади, то увидим, что ежемесячная переплата за коммуналку в апартаментах составит около 15%. Однако некоторые застройщики передают апартаменты в ведомость своих управляющих организаций. В таких случаях оплата ремонта и содержания дома может быть равна плате в квартире.

История с налогами в этом типе недвижимости сложнее. Если квартиры облагаются имущественным налогом, составляющим 0,1% от кадастровой стоимости, то для владельцев апартаментов налог будет колебаться от 0,5 до 2 процентов. Так, владельцы элитного жилья (яркий пример – апартаменты в «Москва-Сити») могут отдавать больше 100 тыс. рублей в год в качестве налогов.

Здесь нужно учитывать другую важную особенность – сама кадастровая стоимость, на основе которой рассчитывается налог, в нежилых помещениях более низкая, чем в квартирах. При чем разница может быть и в два, и в три раза. Этот нюанс позволяет найти апартаменты, за которые не придется ежегодно отдавать большую сумму.

Капитальный ремонт

Владельцев апартаментов, в отличие от жителей квартир, закон не обязывает оплачивать ежемесячные взносы на капремонт всего здания. Но не стоит забывать, что даже идеально построенный дом со временем может прийти в плачевное состояние. Если на такой случай управляющая компания не будет иметь заранее сформированный фонд, оплачивать восстановление здания придется его жильцам, при чем сумма будет разовой и большой.

Социальная инфраструктура в апартаментах

Инфраструктура в таких домах может быть очень разной: от максимально комфортных условий, которые трудно отыскать в обычных квартирах, до полного её отсутствия.

Так, элитные апартаменты часто имеют при себе ресепшен, клининговый сервис, охранную организацию и многое другое. Но и в них привычные многим формы инфраструктуры не сильно распространены: жителям, как правило, сложнее найти поблизости медицинские и образовательные учреждения или супермаркеты.

Можно ли перевести апартаменты в жилое помещение?

Законодательство допускает перевод нежилых помещений в квартиры. Для этого объект должен не противоречить требованиям СанПиН. В Москве такой перевод можно осуществить через Департамент жилищной политики и жилищного фонда. При этом вы должны являться собственником, а если жильё взято в ипотеку, кредит должен быть погашен.

Процесс перевода апартаментов в квартиру не имеет четко установленного времени, все зависит от особенностей здания. Сложнее в этом случае придется владельцам жилья в многофункциональных объектах, которые изначально проектировались нежилыми.

Плюсы апартаментов

Не смотря на множество противоречий, такой тип недвижимости неслучайно стал популярным на рынке, ведь он имеет свои достоинства. Первый среди них – это цена. В среднем цены на апартаменты на 15-20% ниже стоимости квартир.

Расположение апартаментов также может стать их плюсом. Такое жилье часто строится на месте бывших градообразующих предприятий, то есть в центральных районах города.

Кроме того, апартаменты отлично подходят для сдачи в аренду. Стоимость съема в них, как правило, не отличается от обычных квартир, а из-за низкой цены инвестор быстрее вернет потраченные на покупку средства.

Не так давно стало известно, что Владимир Путин поручил правительству законодательно закрепить правовой статус апартаментов до 1 августа 2021 года. На фоне наступающих изменений только за прошлый год спрос на такую недвижимость увеличился в два раза. Сейчас московские апартаменты уже подорожали на 20%, специалисты прогнозируют дальнейший рост цен. Возможно, покупка апартаментов в преддверии нового отношения к ним станет отличной инвестицией.

Метр квадратный