Женщина купила квартиру с прописанным жильцом, а тот через 4 года отсудил у нее большую часть жилья

Опубликовано 20.02.2022 06:16

При покупке любой вещи важно убедиться в том, что продавец действительно является ее собственником.

Иначе есть риск отдать деньги, не получив ничего взамен (ведь по закону только собственник имеет право распоряжаться своим имуществом).

Многие скажут, что с недвижимостью в этом плане все просто: достаточно взять свежую выписку из ЕГРН и проверить, кто указан там собственником квартиры. Но, на самом деле, с недвижимостью все намного сложнее, чем выглядит на первый взгляд.

Приведу в пример один случай, когда реальным собственником квартиры оказался вовсе не тот, кто числился в Росреестре, а тот, кто просто в ней проживал.

В 2016 году женщина купила однокомнатную квартиру. Судя по документам, продавцом выступал законный собственник: он приобрел это жилье два года назад также по договору купли-продажи.

Женщину предупредили, что в квартире есть один жилец с постоянной регистрацией — пожилой мужчина, отец предыдущего владельца квартиры.

Выписать его можно было через суд, т. к. по закону с переходом собственности на жилье права членов семьи бывшего собственника прекращаются. Поэтому суд без проблем выселит старика, стоит только подать иск.

За дополнительные хлопоты женщине предложили хорошую скидку за квартиру — так что она согласилась, и сделка состоялась.

Но когда дело дошло до выселения жильца, начались сюрпризы. В ответ на иск новой хозяйки квартиры мужчина тоже обратился в суд. И тут выяснились весьма любопытные обстоятельства.

Квартира изначально принадлежала матери этого самого жильца, с тех пор у него была там оформлена постоянная регистрация (он жил вместе с матерью). Но мать завещала квартиру не ему, а его сыну (т. е. ей он приходился внуком).

Когда матери не стало, внук оформил квартиру на себя. А его отец получил только банковский вклад матери, который остался незавещанным.

Спустя буквально несколько месяцев после получения наследства внук продал бабушкину квартиру. А еще через два года квартира снова была продана — той самой женщине, о которой идет речь.

Все это время отец продолжал жить в квартире, никто его не выписывал. Но после конфликта с новой собственницей мужчина потребовал в суде признать его законные права на жилплощадь. И это ему удалось.

Дело в том, что на дату смерти матери мужчине уже давно исполнилось 60 лет, он был пенсионером — а значит, нетрудоспособным.

А по закону нетрудоспособные дети наследодателя имеют право на обязательную долю в наследстве — т. е. даже при наличии завещания в пользу другого человека, они все равно получают не менее 1/2 доли, которая полагалась бы им при наследовании по закону (ст. 1149 ГК РФ).

В данном случае мужчина был единственным сыном наследодателя, других родственников из первой очереди наследников не было.

Значит, если бы мать не составила завещание на внука, вся квартира и прочее наследство досталось бы только ему. Но при наличии завещания, по правилам обязательной доли сыну полагалась только половина наследства.

С учетом стоимости наследства и размера вклада, который сын уже получил, суд признал, что ему принадлежит еще 16/19 спорной квартиры.

При этом сын не обращался к нотариусу для принятия наследства в качестве обязательного наследника.

Но регистрация здесь сыграла ему на руку: суд признал, что он фактически принял квартиру в наследство, оставшись жить в ней после смерти матери (ст. 1153 ГК РФ).

В результате свидетельство о праве на наследство внука отменили, признав 16/19 квартиры собственностью не его, а отца. И в этой же части объявили недействительными обе последующие сделки по продаже квартиры (Железнодорожный суд г. Ростова-на-Дону, дело № 2-281/2020).

Итог таков: женщина заплатила за всю квартиру, а спустя 4 года оказалось, что большая ее часть принадлежит прописанному там жильцу. Теперь ей предстоит взыскать деньги со своего продавца (если, конечно, удастся найти не только его самого, но и его имущество).

Чтобы избежать подобных неприятностей, остерегайтесь покупать квартиру или дом с прописанными там жильцами.

Поставьте продавцу условие — что сделка состоится лишь после того, как все проживающие снимутся с регистрационного учета и освободят жилое помещение.

И уж точно не стоит покупать квартиру, из которой продавец так и не выселил предыдущего жильца.

Юридические тонкости