Копить или покупать по ипотеке? Что выгоднее?

Опубликовано 02.03.2015 08:27

В этой статье мы попробуем разобраться что выгоднее: копить деньги, или взять их в долг у банка под залог приобретаемого жилья (ипотека).

Итак, что же такое “ипотека”?

Ипотека – это кредит под залог недвижимости.
При получении кредита на покупку, сама приобретаемая недвижимость поступает в залог банку, как гарантия возврата кредита (“ипотека в силу закона”).
Ипотека под залог уже существующего жилья называется “ипотекой в силу договора”.
Продать эту квартиру, пока кредит не выплачен, Вы сможете только с согласия банка.

Так стоит ли “вгонять себя в кабалу” на долгие годы?

В ответе на этот вопрос нам поможет наш верный друг - калькулятор :)
Рассмотрим квартиру, приобретённую для сохранения средств.
Например, мы решились покупать однушку под сдачу в аренду.
Такая квартира (“бабушкин” ремонт и минимум старой мебели) в районе “Белой дачи” на 26.02.2015 года стоит до 5.000.000 рублей.

Ипотечный калькулятор банка “Дельтакредит” при первоначальном взносе 1.500.000 рублей рассчитывает сумму ежемесячного платежа в районе 50.000 рублей за 3.500.000 рублей кредитных средств взятых у банка на 20 лет.

Идём на сайт http://www.cian.ru/, видим, что именно такие квартиры сдаются в этом месте от 25.000 рублей в месяц.
Получается, что половину стоимости кредита за нас исправно будет платить арендатор квартиры, и за 20 лет выплат по кредиту мы заплатим за нашу квартиру: 20лет х 12 месяцев х (50.000-25.000) рублей = 6.000.000 рублей.

Вспомним, что мы уже заплатили за неё первоначальный взнос в размере 1.500.000 рублей. Получили “затратную” стоимость приобретённой квартиры в размере 7.500.000 рублей. Через 20 лет.

Сколько будет стоить эта квартира через 20 лет - не известно.
Но есть статистика:
Все прежние годы недвижимость Москвы росла в стоимости в среднем на 6% в год.
Арендные ставки стабильно повышаются из года в год в среднем на 5-10%.

Что же делать, скажете вы?

На наш взгляд, алгоритм простой - обращаемся в несколько банков. Получаем одобрение ипотечного кредита. Выбираем самый оптимальный для нас банк (в рассмотренном случае это кредит с минимальным ежемесячным платежом). Покупаем квартиру. Действуем по описанному в примере сценарию.

Ставка по ипотеке всегда находится на уровне инфляции. Ведь можно не просто “бесплатно” взять деньги у банка в долг, но ещё и заработать на этом.
И ничего сложного в этом нет.

***
Мы намеренно не учитывали в статье возможность получения каждым гражданином налогового вычета при покупке квартиры в размере 260.000 рублей, и ещё и налоговом вычете с уплаченных банку процентов. “Пустим” эти суммы на мелкий возможный ремонт в квартире, в которой изначально нечего больше ломать :)